Nieuw belastingregime voor buitenlandse woningen

Terug naar het overzicht

15 april 2021

Nieuw belast­in­gregime voor buiten­landse woningen

Na twee Europese vero­ordelin­gen heeft Bel­gië het belast­ing­s­telsel voor buiten­landse onroerende goed­eren aangepast. U kri­jgt tot eind 2021 om via een bij­zon­dere aangifte de waarde van het inkomen van die buiten­landse onroerende goed­eren te bepalen. Daar­na moet u er – miss­chien – belastin­gen op betalen.

Tot 2020

Bel­gië werd door het Europees Hof van Justi­tie in 2020 nog vero­ordeeld omdat het buiten­landse onroerende goed­eren zwaarder belast dan bin­nen­landse. Dat heeft in het bij­zon­der te mak­en met de waarder­ing van het inkomen van zo’n onroerend goed.

Voor Bel­gis­che onroerende goed­eren wordt het jaar­lijks inkomen geschat op basis van nor­men van 1975. De waarde van het onroerend goed heeft wel invloed maar is zek­er niet van doorslaggevende aard. Als u van­daag een nieuw gebouw neer­poot, dan wordt het belast­baar inkomen bepaald op basis van de huur­waarde van dat gebouw … anno 1975 (weliswaar gevol­gd door een fikse indexaanpassing).

Voor buiten­landse onroerende goed­eren wordt gekeken naar de werke­lijke huur­pri­js of werke­lijke huur­waarde. Die ligt in de prak­tijk aanzien­lijk hoger.

Bel­gië was na de vero­ordelin­gen dus ver­plicht om buiten­landse en Bel­gis­che onroerende goed­eren op dezelfde manier te behandelen.

Vanaf 2021

Vanaf 2021 wordt het buiten­landse onroerend inkomen dus ook bepaald aan de hand van de nor­men zoals die gelden voor Bel­gis­che onroerende goed­eren. Een buiten­lands kadas­traal inkomen dus. Dit geldt enkel voor Bel­gis­che rijksin­won­ers en RPB-plichti­gen (zoals vzw’s) met een zake­lijk recht op een buiten­lands onroerend goed
De zake­lijke recht­en zijn eigen­dom, erf­pacht, opstal en vrucht­ge­bruik.
Er wordt dus geen buiten­landse kadas­traal inkomen toegek­end voor onroerende goed­eren van ven­nootschap­pen omdat die daar toch niet op belast worden.

Het buiten­lands kadas­traal inkomen

De regels over de vast­stelling van het kadas­traal inkomen veran­deren en ze wor­den ook van toepass­ing op buiten­landse onroerende goed­eren. Het kadas­traal inkomen wordt voor­taan in 3 opeen­vol­gende stap­pen bepaald.

Stap 1: de admin­is­tratie kijkt naar de nor­male net­to­hu­ur­waarde” op 1 jan­u­ari 1975 van het gebouw zelf of van een gepast ref­er­en­tieperceel”. Als dat niet lukt, gaan we naar stap 2.

Stap 2: de admin­is­tratie past 5,3% toe op de nor­male verkoop­waarde van het perceel op 1 jan­u­ari 1975. Als dat niet lukt (en dit is nieuw), gaan we naar stap 3.

Stap 3: de admin­is­tratie baseert zich op de actuele nor­male verkoop­waarde gedeeld door een jaar­lijks vast te stellen cor­rec­tiefac­tor” en ver­menigvuldigd met 5,3%. Voor het jaar 2020 bedraagt die cor­rec­tiefac­tor 15,036 en voor 2021: 15,018%.
Er zijn dus twee nieuwighe­den: ten eerste de manier waarop de belast­bare basis van buiten­landse onroerende goed­eren wordt bepaald, en ten tweede de invo­er­ing van de cor­rec­tiefac­tor wat ook nieuw is voor Bel­gis­che onroerende goederen.

Aangiftev­er­plicht­ing

Voor­taan bent u ook ver­plicht om aangifte te doen, bin­nen de 4 maan­den, van elke ver­w­erv­ing” of vervreemd­ing” van een zake­lijk recht op een buiten­lands onroerend goed.

Wie op 31/12/2020 een buiten­lands onroerend goed bezat, kan (wellicht) vanaf juni aangifte doen via MyMin­fin.
Bouwt u een huis in het buiten­land of ver­bouwt u, dan is er net zoals voor Bel­gis­che gebouwen, een aangifteplicht (van resp. inge­bruik­name en einde van de werkza­amhe­den). Voor die aangifte heeft u slechts 30 dagen.

Er staan strenge sanc­ties op het ont­breken van een aangifte: de admin­is­tratieve boete bedraagt min­stens 250 en max­i­maal 3.000 euro. Niet alleen is deze boete nieuw voor buiten­landse onroerende goed­eren, maar het is ook een belan­grijke ver­hoging van de boete voor wie geen aangifte doet bij nieuw­bouw of ver­bouwing van een Bel­gisch onroerend goed.

Maar mag Bel­gië wel belastin­gen heffen?

U vraagt zich terecht af of inkom­sten van onroerende goed­eren in het buiten­land über­haupt in Bel­gië belast­baar zijn. Het antwo­ord daarop is: in de meeste gevallen niet. Immers, de ver­dra­gen die Bel­gië ges­loten heeft om dubbele belastin­gen te ver­mi­j­den, voorzien steeds dat de belast­ingh­eff­ing over onroerende goed­eren toekomt aan het land waar het onroerend goed gele­gen is.

Toch heeft deze nieuwe regeling belang. Bel­gië mag dan weliswaar geen belastin­gen hef­fen op het buiten­landse onroerend inkomen, ze mag er voor de bepal­ing van het belast­ing­tarief op uw inkom­sten wel reken­ing mee houden. Door de ver­hoging van uw buiten­lands inkomen zal u in de prak­tijk meer belastin­gen betal­en op de total­iteit van uw inkomsten.

Deze nieuwighe­den tre­den in werk­ing vanaf dit jaar. Wie een onroerend goed aan­gaf in voor­gaande jaren zal over enkele maan­den een schri­jven ont­van­gen van de belastin­gad­min­is­tratie met meer tekst en uit­leg. De eerste keer dat u het moet aangeven is dan in de aangifte van 2022.