Kwijtschelding van huur ten gevolge van de COVID-19-pandemie — Boekhoudkundig
De Commissie voor Boekhoudkundige Normen (CBN) publiceerde onlangs een ontwerpadvies over de boekhoudkundige verwerking van een kwijtschelding van handelshuur. Volgens de CBN mag het verlies aan huuropbrengsten in hoofde van de verhuurder in één keer geboekt worden en moet het niet over de looptijd van de handelshuur gespreid worden.
Kwijtschelding versus voordeel
U zou de kwijtschelding van de huur kunnen beschouwen als een voordeel vanwege de verhuurder aan de huurder. Over voordelen toegekend aan de huurder had de CBN al eerder een advies verleend. Volgens dat advies (dat specifiek gaat over de toekenning van voordelen toegekend aan de huurder bij het afsluiten van een huurovereenkomst) moet de verhuurder een dergelijk voordeel lineair gespreid in resultaat opnemen als een vermindering van de huuropbrengsten.
Stel u komt met een huurder overeen dat er 3 maanden geen huur verschuldigd is als hij/zij de handelshuur vernieuwt. In dat geval moet u als verhuurder het bedrag van de kwijtschelding spreiden over de ganse duurtijd van het contract. In principe moet u dat lineair spreiden maar u mag een andere spreiding gebruiken als dat meer toepasselijk is (bijvoorbeeld degressief omdat het belang van het voordeel verdwijnt naarmate het contract vordert).
Een zelfde redenering geldt aan de kant van de huurder die de kost van de huurder lineair moet verminderen met het voordeel.
Kwijtschelding onder corona is geen voordeel
Maar de CBN slaat in haar ontwerpadvies duidelijk een andere weg in. Ze meent ‑niet onterecht- dat de kwijtschelding niet gelijkgeschakeld mag worden met een onderhandelde commerciële korting. De kwijtschelding van huur in het kader van de coronacrisis is volgens de CBN eerder een bittere noodzaak vanuit liquiditeitsperspectief bij de huurder.
De CBN haalt daarbij aan dat bijvoorbeeld kwijtschelding gegeven wordt omdat het gehuurde goed (onroerend of roerend) omwille van de lockdown niet gebruikt kan worden. Hierbij moet opgemerkt worden dat, tenzij er bijzondere contractuele bepalingen bestaan, een dergelijke kwijtschelding op zich niet afdwingbaar is. Rechtspraak over deze kwestie wordt ‑op enkele uitzonderingen na- veelal uitgesproken ten voordele van de verhuurder.
Anderzijds is het voor de betrokken partijen vrijwel steeds beter om ter zake afspraken te maken. Zowel de Brusselse als de Vlaamse regering ondersteunen trouwens dergelijke overeenkomsten met de zogenaamde handelshuurlening. Als de huurder en de verhuurder overeenkomen dat deze laatste één of meerdere maanden huur kwijtscheldt, dan kan de huurder van de overheid een som geld lenen die overeenkomt met meerdere maanden huur en die wordt direct aan de verhuurder gestort. Op die manier heeft de verhuurder zekerheid over de betaling van de huur terwijl de huurder de huur van de betrokken maanden kan spreiden over een termijn van 2 jaar.
Geen spreiding nodig
De Commissie concludeert dat zowel de verhuurder als de huurder, de kwijtgescholden huur niet moeten spreiden in de tijd als respectievelijk een kost of een opbrengst. De kwijtschelding is immers een overmachtssituatie als gevolg van de pandemie.
Als de verhuurder bijvoorbeeld 3 maanden huur kwijtscheldt, dan moet de verhuurder daardoor voor dat boekjaar slechts een huur als opbrengst erkennen voor 9 maanden. De huurder van zijn kant kan ook maar een kost erkennen voor 9 maanden.
Leasing
In het ontwerpadvies gaat de Commissie ook in op de boekhoudrechtelijke verwerking bij een operationele leasing. Bij een operationele leasing blijft het actief op de balans staan van de verhuurder.
De termijn van de overeenkomst kan verlengd worden met de duur van de kwijtschelding.
Ook hier moeten de verhuurder en de huurder de mindere huur niet spreiden als respectievelijk een kost of een opbrengst in de tijd.
Bij een financiële leasing zal het actief op de balans van de huurder staan. In dat geval is er sowieso een ontkoppeling van de schuld ten opzichte van het betrokken actief. Het actief wordt afgeschreven door de huurder.
De niet-betaling van de huur zal vaak in principe enkel betrekking hebben op de hoofdsom. Eventueel moet er dan wel een aanpassing gebeuren van de bedragen die geboekt moeten worden onder schulden op meer dan één jaar en schulden op ten hoogste één jaar.
Het ontwerpadvies is vooral goed nieuws voor de verhuurders die op deze manier geen winst moeten registreren die niet echt bestaat. De CBN adviseert bijkomend om het voorzichtigheidsbeginsel in acht te nemen: als de vordering (op de huurder) onzeker wordt, moet dit ook tot uiting komen in de boekhouding.