Kwijtschelding huur: wat met de BTW?

Terug naar het overzicht

Kwi­jtscheld­ing huur: wat met de BTW?

Op 1 jan­u­ari 2019 trad het opti­es­telsel voor ver­hu­ur van gebouwen met BTW in werk­ing. Onder omstandighe­den kun­nen eige­naar en huur­der het huur­con­tract van nieuwe en pro­fes­sioneel gebruik­te onroerende goed­eren onder BTW bren­gen. Met de aftrek van BTW als gevolg. Maar wat als die huur kwi­jt­geschold­en wordt?

Ver­huren met BTW

Eind 2018 werd een nieuwe regeling ingevo­erd die het mogelijk maakt dat onderne­mers een nieuwge­bouwd pand (of een pand dat in grote mate vernieuwd werd) met BTW huren. Het is een option­eel stelsel: ver­hu­ur­der en huur­der moeten het eens zijn over het feit dat de ver­hur­ing met BTW zal gebeuren. Dat moet in een pro fis­co verk­lar­ing opgenomen wor­den in het huur­con­tract en de regeling geldt dan voor de ganse duur van de overeenkomst.

Zoals gezegd moet de huur­der een onderne­mer zijn, en meer bepaald een BTW-plichtige onderne­mer. Ver­hur­ing met BTW kan ook enkel in zoverre het huur­con­tract betrekking heeft op een gebouw dat voor de economis­che activiteit wordt gebruikt.

Er bestaan een reeks uit­zon­derin­gen. Aan de ene kant de ver­hurin­gen die ver­plicht onder BTW vallen, zoals de ver­hur­ing van garages, kam­peer­plaat­sen, …(ze vallen sowieso onder BTW) en aan de andere kant de gevallen waar er juist geen BTW mag aan­gerek­end wor­den (bijvoor­beeld wan­neer het con­tract geen ver­hur­ing van een onroerend goed is maar wel het recht om een beroep­swerkza­amheid uit te oefe­nen in het gebouw).

Voor de ver­hur­ing van mag­a­z­i­j­nen geldt een bij­zon­dere regeling. Bij ver­hur­ing aan par­ti­c­ulieren (B2C) is er alti­jd BTW. In een B2B-sit­u­atie is er option­eel BTW met dien ver­stande dat het niet hoeft te gaan om een nieuw gebouw. Het vol­staat dat het con­tract dateert van 31 decem­ber 2018.

Herzien­ing van BTW

Als u een onroerend goed aan­schaft of bouwt met toepass­ing van BTW en u heeft het recht op de aftrek van die BTW, dan bli­jft die aftrek in principe slechts behouden als u het betrokken onroerend goed in de loop van de 15 vol­gende jaren voor uw BTW-activiteit bli­jft bestem­men. Anders moet u over­gaan tot een zoge­naamde herzien­ing.
Maar in geval van het optionele BTW-stelsel is die herzien­ing­ster­mi­jn, voor de ver­hu­ur­der wel te ver­staan, 25 jaar.

De ver­hu­ur­der zal de afgetrokken BTW moeten herzien (lees: terug­be­tal­en), onder meer in geval van leeg­stand en over­dracht van het gebouw tij­dens de huurovereenkomst. Ook op het einde van de huurovereenkomst moet er in principe herzien wor­den, ten­z­ij het onroerend goed korte tijd lat­er weer met BTW kan ver­hu­urd worden.

Heeft het feit dat de huur­der geen huur betaalt gedurende meerdere maan­den tot gevolg dat de BTW moet herzien worden?

De min­is­ter van Finan­ciën kreeg eind maart een par­lemen­taire vraag voorgeschoteld over het effect van de kwi­jtscheld­ing van huur op de BTW-aftrek.

De vraag­steller, Joy Don­né, had het in zijn vraag expli­ci­et over een wet­son­twerp (onder­tussen al wet) om ver­hu­ur­ders aan te moedi­gen om de huur­der kwi­jtscheld­ing van huur te ver­lenen in ruil voor een belast­ingver­min­der­ing. Maar in de prak­tijk zien we dat heel wat ver­hu­ur­ders hun huur­ders ook spon­taan, of via de han­delshu­urlen­ing (in het Vlaamse en het Brus­selse gewest) een kwi­jtscheld­ing of opschort­ing ver­lenen en ver­leen­den. Ook voor hen is het antwo­ord van de min­is­ter relevant.

In zijn vraag ver­wi­jst Joy Don­né naar de wet die des­ti­jds het optionele BTW-stelsel invo­erde. In de besprekin­gen werd uit­drukke­lijk ver­meld dat als de ver­hu­ur­der de huur­der een zoge­naamde “huurvri­je peri­ode” ver­leend als een com­mer­ciële kort­ing om tot een huurovereenkomst te komen, dit niet lei­dt tot een herziening.

Maar hoe zit het dan met een tijdelijke huurk­wi­jtscheld­ing? In principe lei­dt een gratis’ terbeschikking­stelling tot een ver­lies van recht op aftrek met als gevolg dat de ver­hu­ur­der eigen­lijk een herzien­ing moet doen.

Gerust­stel­lend antwoord

De min­is­ter heeft gelukkig een gerust­stel­lend antwo­ord. Hij beves­tigt weliswaar dat een belast­ing­plichtige ver­hu­ur­der in principe een herzien­ing van genoten aftrek moet ver­richt­en als hij het gebouw in de loop van die 25 jaar gedeel­telijk of geheel gebruikt voor han­delin­gen die geen recht op aftrek ver­lenen. De gratis terbeschikking­stelling is zo’n han­del­ing die geen recht op aftrek verleent.

Als de par­ti­jen bij de uitvo­er­ing van het huur­con­tract overeenkomen dat de huur­der tijdelijk de huur niet moet betal­en, dan is dat voor de fis­cus eerder een pri­jsver­min­der­ing of een kort­ing op de huur­pri­js en dus geen gratis terbeschikking­stelling. En dan is een herzien­ing ook niet nodig.

De min­is­ter voegt er nog aan toe dat dit niet enkel geldt voor de maa­trege­len die wor­den genomen in het kad­er van de COVID-19-pan­demie, maar ook voor gevallen van ver­min­der­ing of kwi­jtscheld­ing van huur, voor zover blijkt dat de overeenkomst onder bezwarende titel wordt ges­loten. Vol­gens de min­is­ter wordt een tijdelijke gratis terbeschikking­stelling van een gebouw in de regel beschouwd als een pri­jsver­min­der­ing of een kort­ing op de huur­pri­js en niet als een gratis terbeschikking­stelling. Daaruit vloeit voort dat de ver­hu­ur­der geen herzien­ing van de afgetrokken BTW moet doen als hij in het kad­er van de COVID-19-pan­demie de huur enkele maan­den kwi­jtscheldt om de huur­der te onder­s­te­unen.