Kwijtschelding huur: wat met de BTW?
Op 1 januari 2019 trad het optiestelsel voor verhuur van gebouwen met BTW in werking. Onder omstandigheden kunnen eigenaar en huurder het huurcontract van nieuwe en professioneel gebruikte onroerende goederen onder BTW brengen. Met de aftrek van BTW als gevolg. Maar wat als die huur kwijtgescholden wordt?
Verhuren met BTW
Eind 2018 werd een nieuwe regeling ingevoerd die het mogelijk maakt dat ondernemers een nieuwgebouwd pand (of een pand dat in grote mate vernieuwd werd) met BTW huren. Het is een optioneel stelsel: verhuurder en huurder moeten het eens zijn over het feit dat de verhuring met BTW zal gebeuren. Dat moet in een pro fisco verklaring opgenomen worden in het huurcontract en de regeling geldt dan voor de ganse duur van de overeenkomst.
Zoals gezegd moet de huurder een ondernemer zijn, en meer bepaald een BTW-plichtige ondernemer. Verhuring met BTW kan ook enkel in zoverre het huurcontract betrekking heeft op een gebouw dat voor de economische activiteit wordt gebruikt.
Er bestaan een reeks uitzonderingen. Aan de ene kant de verhuringen die verplicht onder BTW vallen, zoals de verhuring van garages, kampeerplaatsen, …(ze vallen sowieso onder BTW) en aan de andere kant de gevallen waar er juist geen BTW mag aangerekend worden (bijvoorbeeld wanneer het contract geen verhuring van een onroerend goed is maar wel het recht om een beroepswerkzaamheid uit te oefenen in het gebouw).
Voor de verhuring van magazijnen geldt een bijzondere regeling. Bij verhuring aan particulieren (B2C) is er altijd BTW. In een B2B-situatie is er optioneel BTW met dien verstande dat het niet hoeft te gaan om een nieuw gebouw. Het volstaat dat het contract dateert van 31 december 2018.
Herziening van BTW
Als u een onroerend goed aanschaft of bouwt met toepassing van BTW en u heeft het recht op de aftrek van die BTW, dan blijft die aftrek in principe slechts behouden als u het betrokken onroerend goed in de loop van de 15 volgende jaren voor uw BTW-activiteit blijft bestemmen. Anders moet u overgaan tot een zogenaamde herziening.
Maar in geval van het optionele BTW-stelsel is die herzieningstermijn, voor de verhuurder wel te verstaan, 25 jaar.
De verhuurder zal de afgetrokken BTW moeten herzien (lees: terugbetalen), onder meer in geval van leegstand en overdracht van het gebouw tijdens de huurovereenkomst. Ook op het einde van de huurovereenkomst moet er in principe herzien worden, tenzij het onroerend goed korte tijd later weer met BTW kan verhuurd worden.
Heeft het feit dat de huurder geen huur betaalt gedurende meerdere maanden tot gevolg dat de BTW moet herzien worden?
De minister van Financiën kreeg eind maart een parlementaire vraag voorgeschoteld over het effect van de kwijtschelding van huur op de BTW-aftrek.
De vraagsteller, Joy Donné, had het in zijn vraag expliciet over een wetsontwerp (ondertussen al wet) om verhuurders aan te moedigen om de huurder kwijtschelding van huur te verlenen in ruil voor een belastingvermindering. Maar in de praktijk zien we dat heel wat verhuurders hun huurders ook spontaan, of via de handelshuurlening (in het Vlaamse en het Brusselse gewest) een kwijtschelding of opschorting verlenen en verleenden. Ook voor hen is het antwoord van de minister relevant.
In zijn vraag verwijst Joy Donné naar de wet die destijds het optionele BTW-stelsel invoerde. In de besprekingen werd uitdrukkelijk vermeld dat als de verhuurder de huurder een zogenaamde huurvrije periode verleend als een commerciële korting om tot een huurovereenkomst te komen, dit niet leidt tot een herziening.
Maar hoe zit het dan met een tijdelijke huurkwijtschelding? In principe leidt een ‘gratis’ terbeschikkingstelling tot een verlies van recht op aftrek met als gevolg dat de verhuurder eigenlijk een herziening moet doen.
Geruststellend antwoord
De minister heeft gelukkig een geruststellend antwoord. Hij bevestigt weliswaar dat een belastingplichtige verhuurder in principe een herziening van genoten aftrek moet verrichten als hij het gebouw in de loop van die 25 jaar gedeeltelijk of geheel gebruikt voor handelingen die geen recht op aftrek verlenen. De gratis terbeschikkingstelling is zo’n handeling die geen recht op aftrek verleent.
Als de partijen bij de uitvoering van het huurcontract overeenkomen dat de huurder tijdelijk de huur niet moet betalen, dan is dat voor de fiscus eerder een prijsvermindering of een korting op de huurprijs en dus geen gratis terbeschikkingstelling. En dan is een herziening ook niet nodig.
De minister voegt er nog aan toe dat dit niet enkel geldt voor de maatregelen die worden genomen in het kader van de COVID-19-pandemie, maar ook voor gevallen van vermindering of kwijtschelding van huur, voor zover blijkt dat de overeenkomst onder bezwarende titel wordt gesloten. Volgens de minister wordt een tijdelijke gratis terbeschikkingstelling van een gebouw in de regel beschouwd als een prijsvermindering of een korting op de huurprijs en niet als een gratis terbeschikkingstelling. Daaruit vloeit voort dat de verhuurder geen herziening van de afgetrokken BTW moet doen als hij in het kader van de COVID-19-pandemie de huur enkele maanden kwijtscheldt om de huurder te ondersteunen.