Huur: een mon­del­ing akko­ord geldt ook

“Ver­ba volant, scrip­ta manent”. Een Lati­jns adag­ium dat zoveel betekent als “het gespro­ken woord vervliegt, het geschreven woord bli­jft”. Dat principe is een gezond principe, in vele opzicht­en, maar bij overeenkom­sten mag u niet uit het oog ver­liezen dat ook het “gespro­ken woord” bli­jvende gevol­gen kan hebben.

Huur­con­tract niet uitgevoerd

Twee par­ti­jen onder­han­de­len over de mogelijke huur van een won­ing. Ze zijn het snel eens over de voor­waar­den, maar de onderteken­ing van het huur­con­tract lukt niet zo goed. De toekom­stige huur­der moet op dat ogen­blik immers ook de waar­borg storten en dat kost wat moeite.

De afge­spro­ken datum van onderteken­ing wordt enkele keren uit­gesteld. Aan­vanke­lijk zou de huur dan starten op 1 augus­tus, maar ook dat wordt met een maand uit­gesteld. Op 8 augus­tus laat de poten­tiële huur­der uitein­delijk via sms weten, dat de huur niet zal door­gaan.
De let­ter­lijke bewo­ordin­gen zijn: “Beste, de huurovereenkomst gaat niet door.MVG, S.S. en A.S.”

De eige­naar is hier niet van gedi­end en eist een schade­v­er­goed­ing van 3 maan­den huur. Vol­gens de eige­naar is er wel degelijk een huur­con­tract geweest en heeft de huur­der dat con­tract opgezegd.
In eerste aan­leg kri­jgt de “huur­der” gelijk, maar de eige­naar tekent beroep aan.

Bewi­js van het bestaan van een contract

Als een mon­del­ing huur­con­tract werd aange­gaan, maar er geen uitvo­er­ing aan gegeven werd, kan men in principe het bestaan van dat huur­con­tract niet bewi­jzen met getu­igen. Enkel een eed door diegene die de huur ontkent, kan – aldus het Burg­er­lijk wet­boek – gelden als bewi­js.
Maar dat wet­boek ver­biedt geen buiten­gerechtelijke beken­te­nis. De vred­erechter die zich over deze zaak moest buigen, stelt dat het afleggen van een beken­te­nis ervoor zorgt dat een huurovereenkomst defin­i­tief bewezen kan wor­den. De rechter lei­dt in dit con­crete geval het bewi­js van de overeenkomst af uit de sms-bericht­en van de huurder.

De ver­plicht­ing om huur te betal­en, is een verbin­te­nis die ontstaat uit de loutere overeenkomst tussen par­ti­jen. Anders gesteld: de par­ti­jen had­den mon­del­ing een overeenkomst bereikt. De ver­plicht­ing om huur te betal­en, is op dat moment ontstaan.
Als de huur­der tussen de mon­delinge afspraak en het onderteke­nen van het con­tract van gedacht­en veran­dert, dan doet dat geen afbreuk aan de betalingsverplichting.

Er was in dit con­crete geval wel degelijk sprake van een con­tractuele wanprestatie.

De schade

De rechter was wel mild bij de bereken­ing van de schade in de vorm van gemiste huurop­breng­sten. Vol­gens de rechter ontv­ing de eige­naar door de wan­presta­tie van de huur­ders voor de maan­den sep­tem­ber en okto­ber geen huurinkom­sten. In augus­tus had hij sowieso geen inkom­sten gehad omdat het con­tract pas op 1 sep­tem­ber zou ingaan. Dus kri­jgt de eige­naar een ver­goed­ing van 2 maan­den huur.

Toch komt het kosten­plaat­je voor het ver­breken van het mon­delinge huur­con­tract op een pit­tig bedrag uit. De huur­der moet aan de eige­naar 3.100 euro huur betal­en – te ver­meerderen met inter­esten — én hij moet ook opdraaien voor de dag­vaard­ingskosten (392,29 euro), de recht­spleg­ingsver­goed­ing (1.080 euro), de bij­drage aan het bij­zon­der fonds voor de juridis­che tweedeli­jns­bi­j­s­tand (20 euro) en de recht­spleg­ingsver­goed­ing voor het hoger beroep (1.080 euro).