De revalorisatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen voor 2021

Terug naar het overzicht

09 september 2021

De reval­orisatiecoëf­fi­ciënt van het kadas­traal inkomen voor 2021

Voor een onderne­mer is de reval­orisatiecoëf­fi­ciënt van het kadas­traal inkomen (kortweg KI) rel­e­vant in twee spec­i­fieke sit­u­aties: als hij als par­ti­c­uli­er een won­ing ver­hu­urt aan een onderne­m­ing en als hij als bedri­jf­slei­der een won­ing ver­hu­urt aan zijn eigen onderneming.

Reval­oris­eren ver­sus indexeren

Het KI van gebouwen is de geschat­te jaar­lijkse huur­pri­js ervan. ‘In den beginne’ (in de jaren ’60 en vol­gende) was de geschat­te jaar­lijkse huur­pri­js ook het bedrag waarop er inkom­sten­be­lastin­gen ver­schuldigd waren. De belast­ing­bereken­ing is sinds­di­en geëvolueerd, maar de schat­ting wordt nog alti­jd gebaseerd op de nor­men en pri­jzen anno 1975. Om die schat­ting toch een beet­je actueel te houden voerde de wet­gev­er in het mid­den van de jaren ’80 een soort index­atie in: de reval­orisatiecoëf­fi­ciënt – en voor dit jaar bedraagt die coëf­fi­ciënt: 4,63.

Ver­war reval­orisatie niet met index­atie. Het achterliggende idee (het bedrag van het KI enigszins actueel houden) is het­zelfde, maar de index­atie wordt gebruikt in de onroerende voorheff­ing en de per­so­n­en­be­last­ing, ter­wi­jl we de reval­orisatiecoëf­fi­ciënt enkel nodig hebben in de twee hier­na genoemde gevallen.

Gebruikt uw huur­der het gebouw voor beroepsdoeleinden?

Wie een gebouw ver­hu­urt aan een par­ti­c­uli­er, betaalt belastin­gen op het geïn­dex­eerde (!) KI van dat gebouw. Ver­hu­urt u echter aan een onderne­m­ing of VZW, of aan een natu­urlijke per­soon die het gebouw gebruikt voor beroeps­doelein­den, dan betaalt u belastin­gen op de net­to-huur­pri­js.
Dat net­to kri­jgt u door van de huur­pri­js een kosten­for­fait af te trekken van 40% van die huur.
Maar op dat kosten­for­fait staat wel een max­i­mum, namelijk 2/​3e van het gereval­oriseerde KI.

Voor­beeld: De huur­pri­js van een gebouw is 10.000 euro op jaar­ba­sis. U mag daar dan 4.000 euro kosten van aftrekken: de net­to-huur is gelijk aan 6.000 euro. Stel dat het gebouw een KI heeft van 1.000 euro, dan mag dat kosten­for­fait niet meer bedra­gen dan 2/​3e van 1.000 euro x 4,63, en dat is 3.086,67 euro. Het belast­baar bedrag is dus 6.913,33 euro, in plaats van 6.000 euro.
Zou het KI van de won­ing 1.500 euro bedra­gen, dan is 40% van de huur­pri­js lager dan het max­i­mum (2/​3e van 1.500 euro x 4,63 = 4.630 euro) en wordt u belast op 6.000 euro.

Ver­hu­urt u aan uw eigen onderneming ?

De tweede sit­u­atie waarin we de reval­orisatiecoëf­fi­ciënt gebruiken is die van de bedri­jf­slei­der die een onroerend goed ver­hu­urt aan de onderne­m­ing waar­van hij de bedri­jf­slei­der is. Het gaat om een maa­tregel die bedoeld was om mis­bruiken tegen te gaan: door het kosten­for­fait van 40% (zie hier­boven) was het vaak inter­es­san­ter om huur te ont­van­gen dan loon. Maar de huur die de bedri­jf­slei­der ont­vangt van zijn onderne­m­ing wordt door de anti-mis­bruik­bepal­ing omgezet in beroepsinkom­sten. Dat zal gebeuren als, en in de mate dat de huur­pri­js hoger is dan 5/​3e van het gereval­oriseerde KI.

Voor­beeld: Stel dat de bedri­jf­slei­der 10.000 euro ont­vangt voor een won­ing met een KI van 1.000 euro. De herk­wal­i­fi­catie van huur naar beroepsinkomen geldt voor het deel van de huur dat hoger is dan 5/​3e van 1.000 euro x 4,63 = 7.716,67 euro. De bedri­jf­slei­der ont­vangt dus 7.716,67 euro huur (waar­van hij dan nog 40% kosten mag aftrekken) en 2.383,33 euro beroepsinkom­sten (die bij de andere beroepsinkom­sten gevoegd worden).