De revalorisatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen in 2022
Voor een ondernemer is de revalorisatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen (KI) relevant in twee specifieke situaties: als hij als particulier een woning verhuurt aan een onderneming én als hij als bedrijfsleider een woning verhuurt aan zijn eigen onderneming. De revalorisatiecoëfficiënt wordt elk jaar herbekeken.
Revaloriseren versus indexeren
Het KI van gebouwen is de geschatte jaarlijkse huurprijs ervan. Oorspronkelijk in de jaren 60 en 70 was die schatting het bedrag waarop men inkomstenbelastingen verschuldigd was. De belastingberekening is sindsdien geëvolueerd, maar de schatting wordt nog steeds uitgevoerd op basis van de normen en prijzen van 1975. Om de schatting toch een beetje actueel te houden, voerde de wetgever midden de jaren 80 een soort van indexatie in via de zogenaamde revalorisatiecoëfficiënt. Voor 2022 bedraagt die coëfficiënt 4,86, tegenover 4,63 in 2021.
Verwar revalorisatie echter niet met indexatie! Het achterliggende idee namelijk het bedrag van het KI enigszins actueel houden is hetzelfde, maar het régime van de indexatie wordt toegepast op de onroerende voorheffing en in de personenbelasting, terwijl de revalorisatiecoëfficiënt enkel gebruikt wordt in de twee hierna genoemde gevallen.
Gebruikt uw huurder het gebouw voor beroepsdoeleinden?
Wie een gebouw verhuurt aan een particulier, betaalt belastingen op het geïndexeerde KI van dat gebouw.
Verhuurt u echter aan een onderneming of vzw, of aan een fysieke persoon die het gebouw gebruikt voor beroepsdoeleinden, dan betaalt u belastingen op de netto-huurprijs. Dat netto verkrijgt u door van de huurprijs een kostenforfait af te trekken van 40% van die huur.
Op het kostenforfait staat wel een maximum: namelijk: 2/3e van het gerevaloriseerde KI.
Voorbeeld 1
De huurprijs van een gebouw is 10.000 euro op jaarbasis. U mag van die huurprijs 4.000 euro (40%) aftrekken als kosten. De netto-huur bedraagt dus 6.000 euro. Stel dat het gebouw een KI heeft van 1.000 euro, dan mag het kostenforfait niet meer bedragen dan 2/3e van 1.000 euro x 4,68; dus 3.120 euro. U mag dus geen 4.000 euro aftrekken als kosten, maar slechts 3.120 euro; de belastbare huur bedraagt dus 6.880 euro, in plaats van 6.000 euro.
Voorbeeld 2
Als in ons voorbeeld van daarnet het KI van de woning niet 1.000, maar 1.500 euro zou bedragen, dan bedraagt het maximale huurkostenforfait: 2/3e van 1.500 euro x 4,68. Dat is 4.680 euro en dat maximum ligt hoger dan het effectieve huurkostenforfait van 40% . U zal in dit geval dus belast worden op 6.000 euro.
Verhuurt u aan uw eigen onderneming ?
De tweede situatie waarin we de revalorisatiecoëfficiënt gebruiken is die van de bedrijfsleider die een onroerend goed verhuurt aan de onderneming waarvan hij de bedrijfsleider is. Het gaat hier om een maatregel die bedoeld is om misbruiken tegen te gaan: immers, dankzij het kostenforfait van 40% was het vroeger soms interessanter om huur te ontvangen dan loon. Maar de huur die een bedrijfsleider ontvangt van zijn onderneming, wordt door een antimisbruikbepaling omgezet in beroepsinkomsten. Dat zal gebeuren als, en in de mate dat, de huurprijs hoger is dan 5/3e van het gerevaloriseerde KI.
Voorbeeld
Stel dat de bedrijfsleider 10.000 euro ontvangt voor een woning met een KI van 1.000 euro.
De herkwalificatie van de huur naar beroepsinkomen geldt in dit geval voor het deel van de huur dat hoger is dan: 5/3e van 1.000 euro x 4.68 = 7.800 euro.
De bedrijfsleider zal in dit voorbeeld 7. 800 euro huur ontvangen, waarvan hij nog 40% huurkosten mag aftrekken, en 2.200 euro beroepsinkomsten, die de fiscus bij zijn andere beroepsinkomsten zal opnemen.