De hervorming van de Vlaamse registratierechten
In haar septemberverklaring kondigde de Vlaamse regering een fikse verlaging van de registratierechten aan, tenminste voor de aankoop van de eerste woning. Die tariefverlaging wordt meteen ook gecompenseerd door een tariefverhoging in andere situaties. Een overzicht.
De tariefverlaging
Vanaf 1 januari 2022 is er nog slechts 3% (in plaats van de huidige 6%) registratierechten verschuldigd voor wie een enige eigen woning in volle eigendom koopt in het Vlaamse gewest. De heffing van registratierechten op de overdracht van een onroerend goed hangt af van het gewest waar het onroerend goed gelegen is. Ook inwoners van andere gewesten of zelfs van andere landen, die kunnen aantonen dat zij aan de voorwaarden voldoen, hebben dus recht op dit verlaagd tarief.
In eerste instantie moet het gaan om uw enige woning.
Bent u al eigenaar van een andere woning of zelfs van een bouwgrond, dan kan u het verlaagd tarief niet genieten, tenzij u zich ertoe verbindt om die andere woning of de bouwgrond binnen een bepaalde termijn na het opmaken van de notariële akte te verkopen. Die termijn bedraagt 2 jaar. Als u zich er niet toe verbindt om dat te doen, betaalt u het standaardtarief. Als dan achteraf blijkt dat u de andere goederen toch tijdig heeft verkocht, kan u alsnog het verlaagd tarief vragen.
Ook als er een onteigening op komst is én u aantoont dat u een woning koopt omdat de andere woning onteigend werd of zal worden, kan u het verlaagd tarief voor de enige eigen woning genieten.
Het moet ook gaan om een woning, wat inhoudt dat het pand dient voor de huisvesting van een gezin of een persoon: bouwgronden zijn dus uitgesloten.
U moet ook aankopen in eigen naam. Een aankoop via een vennootschap is uitgesloten. Omgekeerd, vormt het bezit van een onroerend goed via een vennootschap, geen beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief (tenzij de fiscus kan aantonen dat u daarvoor uitdrukkelijk een constructie hebt opgezet).
Ten slotte moet u binnen de drie jaar na de aankoop de woning betrekken.
Als u het verlaagd tarief vroeg en u, achteraf bekeken, de voorwaarden niet hebt nageleefd, bent u uiteraard de standaardregistratierechten verschuldigd, met daar bovenop een boete van 20%.
Het kan nog beter
Als u zich bij de aankoop verbindt tot een ingrijpende energetische renovatie van de woning, kan u zelfs een tarief van slechts 1% genieten. Er bestaat momenteel ook al een lager tarief voor energetische renovatie, maar dat bedraagt toch nog altijd 5%.
De voorwaarden voor dat verlaagd tarief blijven dezelfde als voorheen: u krijgt 5 jaar de tijd om een kwalificerend energieprestatiecertificaat te bekomen en u krijgt ook 5 jaar de tijd om de woning te betrekken. Opgelet: dit tarief van 1% geldt ook enkel voor de enige eigen woning.
Er is echter al een eerste keerzijde aan de medaille: als u een woning koopt voor een prijs ónder de 200.000 euro (in bepaalde steden ónder de 220.000 euro), dan krijgt u momenteel bovenop het lage tarief voor de enige eigen woning, een korting van 5.600 euro (of van 4.800 euro als u het verlaagd tarief wegens energetische renovatie kreeg). Maar die kortingen voor bescheiden woningen worden op 1 januari 2022 teruggebracht tot respectievelijk 2.800 euro en 960 euro, ook al worden de grenzen opgetrokken tot respectievelijk 220.000 en 240.000 euro.
De tariefverhoging
Als het niet gaat om de enige eigen woning die u zelf zal betrekken, gaan de registratierechten vanaf 1 januari 2022 omhoog, van 10% naar 12%. Zo zou de druk moeten afnemen die investeerders op de vastgoedmarkt, en meer bepaald op de woningmarkt leggen. Zij moeten immers 9% meer belastingen betalen dan personen die dezelfde woning als een enige eigen woning willen aanschaffen.
Het lijkt erop, maar uit de beschikbare informatie is dat nog niet helemaal zeker af te leiden, dat de tariefverhoging van 10% naar 12% niet alleen betrekking zou hebben op woningen. Dat zou betekenen dat ook ondernemingen, die geen woning, maar een commercieel of logistiek gebouw of kantoorgebouw kopen, 2% extra belastingen zullen moeten betalen.
Meeneembaarheid
Het Vlaamse Gewest kent momenteel een systeem van meeneembaarheid van de registratierechten. Als u een woning koopt en u die woning later van de hand doet om een andere woning te kopen of te bouwen, dan mag u de registratierechten die u betaalde op de eerste aankoop, aanrekenen op de registratierechten op de tweede aankoop. Eventueel worden die eerste registratierechten zelfs terugbetaald.
Belangrijke beperking: het bedrag van de neembare registratierechten bedraagt maximaal 13.000 euro.
Die meeneembaarheid verdwijnt echter in 2024. Tot 31 december 2023 kan u er dus nog gebruik van maken.
Bovendien kan het verlaagd tarief van 3% of 1% niet langer gecombineerd worden met de meeneembaarheid. U zal na 1 januari 2022 en tot 31 december 2023 dus moeten kiezen tussen enerzijds een tarief van 3% (eventueel 1%) zonder meeneembarheid, of anderzijds een tarief van 6% (eventueel 5%) met mogelijkheid tot meeneembaarheid van de registratierechten.
Wie 12% (nu 10%) registratierechten moet betalen, kan eveneens genieten van de meeneembaarheid van de registratiertechten. Tot 31 december 2023. Daarna vervalt dat recht.
Bouwgrond
Wie een bestaande woning koopt, maakt zonder meer winst. Wie daarentegen een bouwgrond koopt om op te bouwen, of wie een nieuwbouw koopt (met btw) verliest bij dit nieuwe régime. De registratierechten op de bouwgronden gaan vanaf 1 januari 2022 immers ook van 10% naar 12%.
Vanaf 1 januari 2022
De tariefverlaging is van toepassing op overdrachten waarvan de authentieke akte wordt verleden na 1 januari 2022.
Wie een eerste woning wil kopen, zal dus geneigd zijn om de authentieke akte uit te stellen tot volgend jaar. Noteer echter dat als er een zogenaamde compromis werd gesloten, de overeenkomst binnen de vier maanden geregistreerd moet worden. En een bestaande verkoopovereenkomst herzien om de notariële akte over de jaarwisseling te tillen, wordt beschouwd als een misbruik en kan door de fiscus genegeerd of zelfs gesanctioneerd worden.
De tariefverhoging daarentegen is van toepassing op overdrachten waarvan de koopovereenkomst compromis wordt gesloten vanaf 1 januari 2022. Wie dus wil investeren in een tweede woning, moet niet snel-snel de authentieke akte laten verlijden. Als de compromis in 2021 werd gesloten, is het tarief van 10% nog van toepassing.